A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, traz importantes mudanças na forma de cálculo dos impostos IBS e CBS, específicos para operações imobiliárias. Neste artigo, vamos detalhar as disposições gerais da base de cálculo desses tributos, conforme os artigos 255 e 256 da nova legislação.
De acordo com o Artigo 255, a base de cálculo do IBS e da CBS incide sobre o valor das seguintes operações relacionadas a bens imóveis: alienação, locação, cessão onerosa, direitos reais, administração ou intermediação, e serviços de construção civil.
Importante ressaltar que o valor da operação inclui as variações monetárias e juros, e exclui tributos e despesas de condomínio no caso da locação, como disposto nos § 1º e § 2º. Por exemplo, em uma locação, o valor do aluguel será considerado sem incluir taxas de condomínio e IPTU.
Nos casos de intermediação imobiliária, quando mais de um corretor está envolvido, cada corretor será responsável por sua parte do IBS e CBS, com base apenas na remuneração recebida, conforme o § 3º. Assim, se um imóvel for vendido com auxílio de dois corretores, cada um responderá pelos impostos sobre a sua comissão.
O Artigo 256 fala sobre o valor de referência dos imóveis, criando uma metodologia para estimar o valor de mercado. Este valor serve como base para o cálculo dos impostos e considera uma análise ampla dos preços praticados no mercado, características do imóvel, e informações de registros notariais.
O valor de referência será divulgado anualmente no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), garantindo mais transparência e precisão no cálculo tributário. Este valor pode ser questionado através de um procedimento específico, oferecendo aos contribuintes a possibilidade de revisar estimativas que considerem injustas.
Para contadores e empreendedores, é essencial entender que essas mudanças visam simplificar e tornar mais transparente o processo de tributação sobre bens imóveis. A aplicação correta desses princípios pode evitar cobranças desnecessárias e garantir que os tributos sejam pagos de forma justa.
Finalmente, os novos regulamentos permitirão que as administrações tributárias realizem estimativas mais precisas, e contribuirão para um sistema de tributação mais justo e efetivo.