A recente Reforma Tributária, detalhada na Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, introduziu importantes mudanças na forma de tributar transações imobiliárias. A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de propriedade de contribuintes no regime regular do IBS e da CBS terá associado a ele um valor de redutor de ajuste, conforme disposto no artigo 257.
O principal propósito do redutor de ajuste é reduzir a base de cálculo das operações de alienação de imóveis. Isso representa um importante incentivo para empresários e investidores no setor imobiliário, pois pode diminuir o valor sobre o qual incidem os tributos. O cálculo do redutor inclui um valor inicial e outros valores corrigidos pelo IPCA, ou outro índice que o substitua, até a data de alienação do imóvel.
Por exemplo, ao alienar um imóvel, se o novo proprietário também for um contribuinte sujeito ao IBS e CBS, o redutor de ajuste é mantido. No entanto, em casos onde o novo proprietário não fizer parte deste regime, o redutor é extinto, conforme o § 4º mencionado.
Outra situação a ser considerada é quando imóveis passam por fusão ou divisão. O valor do redutor de ajuste será redistribuído, como no caso de fusão, onde o redutor resultante é a soma dos valores dos imóveis fundidos. Nas divisões, a partilha do redutor é feita proporcionalmente ao valor de mercado ou área do imóvel.
Inovações também se aplicam a empreendimentos que envolvem contrato de parceria em loteamentos. O redutor de ajuste se aplica proporcionalmente entre os parceiros, respeitando os percentuais do contrato.
Por fim, o processo de cálculo do valor inicial do redutor de ajuste é detalhadamente definido no artigo 258. Para imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o redutor pode ser o valor de aquisição atualizado ou, opcionalmente, um valor de referência. Em imóveis em construção ou adquiridos após 1º de janeiro de 2027, outros critérios se aplicam, integrando custos e impostos nos cálculos.
Essas mudanças afetam diretamente os processos de contabilidade e gestão de ativos imobiliários. Contadores devem assessorar seus clientes para fazer escolhas informadas sobre como determinar o valor inicial do redutor e gerir suas atualizações. Dessa forma, é possível otimizar o impacto tributário de transações imobiliárias sob o novo regime.