A Reforma Tributária introduzida pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, trouxe mudanças significativas para o setor da incorporação imobiliária e do parcelamento de solo. Com o novo arcabouço, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) incidem diretamente sobre a alienação das unidades imobiliárias à medida que os pagamentos são realizados.
Segundo o Artigo 262, a definição de unidade imobiliária abrange diferentes categorias, incluindo:
- Terrenos adquiridos para venda, com ou sem construção;
- Lotes resultantes do desmembramento de terrenos;
- Terrenos de loteamento;
- Unidades distintas oriundas de incorporações imobiliárias;
- Prédios construídos para venda como unidades isoladas ou autônomas.
Para os empreendedores e contadores, uma parte crucial dessa reforma é a capacidade de compensar os créditos de IBS e CBS pagos na aquisição de bens e serviços usados na incorporação ou no parcelamento de solo. Deste modo, é possível otimizar a carga tributária a cada período de apuração.
Caso haja um saldo credor, ele poderá ser utilizado mediante pedidos de ressarcimento ou compensação com outros débitos relacionados ao IBS ou CBS. Para solicitações de ressarcimento, especialmente em conta-corrente vinculada ao patrimônio de afetação, devem ser observadas as disposições dos artigos relacionados das Leis nº 4.591/1964 e nº 6.766/1979.
Além disso, a legislação estabelece redutores de ajuste na base de cálculo do imposto. O redutor de ajuste e, quando aplicável, o redutor social (artigos 258 e 259 da lei complementar) são deduzidos proporcionalmente ao valor total do imóvel para cada parcela recebida.
Para imóveis residenciais, especialmente aqueles cujo pagamento tenha se iniciado antes de 1º de janeiro de 2027, esses redutores serão aplicados proporcionalmente ao valor total do imóvel, abrangendo também parcelas já pagas antes da referida data.
Em termos práticos, essas mudanças afetam significativamente o planejamento contábil e fiscal das empresas do setor imobiliário. Ao compreender e aplicar corretamente essas disposições, é possível maximizar a eficiência tributária e, ao mesmo tempo, garantir conformidade com a nova legislação.
Para contadores e empreendedores, é vital ajustar processos de apuração e compensação para refletir essas mudanças. A adoção de sistemas de gestão tributária atualizados e a busca por consultoria especializada podem auxiliar na transição para este novo ambiente tributário com maior eficácia.