A Reforma Tributária estabelecida pela Lei Complementar nº 214, de 2025, trouxe mudanças significativas na tributação de operações com bens imóveis. Este artigo aborda como essas modificações impactam contadores e empreendedores que lidam com ativos imobiliários.
Conforme o Art. 251, operações realizadas por contribuintes no regime regular de IBS e CBS estão sujeitas a um regime específico. Isso inclui tanto pessoas físicas, quanto jurídicas, que excedam um certo patamar de operações imobiliárias.
Os critérios para que pessoas físicas sejam consideradas contribuintes são detalhados, como no caso de locação, cessão ou arrendamento de bens imóveis que gerem mais de R$ 240.000 anuais e envolvam mais de três imóveis distintos. Além disso, a alienação repetida de imóveis adquiridos ou construídos recentemente também os sujeita a essa regra.
No âmbito da alienação, a Receita Federal estabelece que a propriedade do imóvel deve constar no patrimônio do contribuinte há menos de cinco anos para algumas regras específicas se aplicarem. Notavelmente, imóveis adquiridos por herança, doação ou meação têm critérios distintos, começando a contar desde a posse legal pelo cônjuge ou de cujus.
O Art. 252 acrescenta que a incidência de IBS e CBS se dá em diversas operações, tais como alienações gerais, cessões de direitos, e serviços de construção civil. Porém, há exceções, como as permutas de bens imóveis, embora a torna continue sujeita à tributação.
Para empreendedores, uma chave é entender como o regime de permuta afeta as transações. A precaução fica por conta de que a alocação de redutores de ajuste pode impactar a carga tributária futura em uma cadeia de operações subsequentes.
Finalmente, o Art. 253 trata especificamente de locações de curto prazo, estabelecendo que essas serão tributadas conforme as regras de serviços de hotelaria se a locação não exceder 90 dias.
Compreender essa reestruturação no regime tributário é crucial, uma vez que impacta não apenas a apuração de tributos, mas a estratégia de utilização de bens imóveis como ativos. Uma análise criteriosa e o suporte técnico adequado podem ajudar contadores e empreendedores a se adaptarem a esse novo cenário tributário.